平成24年の宅建過去問、宅建試験問7の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/物上代位

上記「予想模試」の値上げまで あとカウントダウン

平成24年(2012年)問7/宅建過去問

物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。

1.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。

2.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。

3.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。

4.Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。


 

 

【答え:1】


1・・・誤り

一般債権者の差し押さえと抵当権者の物上代位権基づく差し押さえが競合した場合、両者の優劣は、一般債権者の申し立てによる差し押さえ命令の第三債務者(賃借人)への送達抵当権設定登記先後によって決まります。

本肢は、Aの抵当権設定→一般債権者が建物賃料債権の差し押さえ
という時系列なので、Aが優先、Aは当該賃料債権に物上代位することができます。

ここであわせて覚えていただきたいことは、
抵当権は、その目的物の賃料に対しても、行使することができる
ということです。


2・・・正しい

抵当権の効力は原則として、法定果実(本肢では建物賃料)には及びません。
つまり、抵当権を設定しているからといって賃料に物上代位することができません。
ただし、被担保債権が債務不履行になった場合法定果実にも効力が及びます
そして、本肢をみると「Aが当該建物に抵当権を実行して」と書いてあります。
つまり、Bに債務不履行(貸したお金を返さない)があったということです。
債務不履行があったから抵当権を実行(競売にかける)するわけです。
そして、抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができます。

>> 抵当権の基本はこちら


3・・・正しい

抵当権は物上代位性を有します。
つまり、抵当権の目的物(建物)が滅失して別の価値あるものに変わった場合
(本肢では建物が滅失して損害保険金という別の価値に変わりました)
抵当権はその変わった価値にも効力が及びます。

これを物上代位といいます。

そして、あわせて覚えていただきたいことは、
物上代位をなすには保険金が払い渡される前に差押えをする必要がある
というところです。


4・・・正しい

結論からいうと、判例により、
賃料に対する物上代位について、抵当権設定者Bが取得する賃料に対しては抵当権の効力を及ぼすことができるが、賃借人Cが取得する転貸賃料についてまでは抵当権の効力を及ぼすことはできません

B(建物オーナー)―C(建物賃借人)―D(転借人)

A(抵当権者)

Bがお金を返さないからBがCからもらえるべき賃料をAが物上代位することはできるのは予想がつきます。
一方、CがDからもらえる賃料についてAが物上代位できるとなると、Bの責任に全く関係ないCには酷になります。
すると、解答を導けます。


選択肢1については過去問で出題されているので得点したいところですね!
4については、非常に難しい問題です。
司法試験でも出題される内容です。
しかし、今年出題された以上、今後も出題の可能性があるので結論だけ覚えておきましょう。

平成24年度(2012年)宅建試験

内容 内容
問1 虚偽表示 問26 免許
問2 代理 問27 免許
問3 民法の条文 問28 広告
問4 表見代理 問29 媒介契約
問5 請負 問30 重要事項説明
問6 物権変動 問31 37条書面
問7 物上代位 問32 35条書面と37条書面
問8 債務不履行 問33 営業保証金
問9 使用者責任 問34 手付金
問10 相続 問35 報酬
問11 借地権 問36 取引主任者
問12 借家権 問37 クーリング・オフ
問13 区分所有法 問38 8種規制
問14 不動産登記法 問39 瑕疵担保責任
問15 国土利用計画法(事後届出) 問40 宅建業法総合
問16 都市計画法 問41 宅建業法総合
問17 開発許可 問42 案内所
問18 建築基準法 問43 保証協会
問19 建築基準法 問44 監督処分
問20 宅地造成等規制法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 譲渡所得 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価 問50 建物

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