平成24年の宅建過去問、宅建試験問39の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/瑕疵担保責任

上記「予想模試」の値上げまで あとカウントダウン

平成24年(2012年)問39/宅建過去問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1.当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。

2.当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵保責任を負わない」旨の特約を定めること。

3.当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。

4.当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。


 

 

【答え:4】

 >> 8種規制の瑕疵担保責任の特約規制について


1・・・違反しない

瑕疵担保責任については、定めても定めなくても構いません。
事実、37条書面で瑕疵担保責任の内容について、定めた場合のみ記載すればよい事項(任意的記載事項)です。
もし、定めない場合、瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定に従って、「善意無過失の買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内」となります。


2・・・違反しない

買主が宅建業者なので、8種規制の適用はありません。つまり、本肢のような特約も有効です。


3・・・違反しない

瑕疵担保責任を負う期間は、宅建業法で、「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効としています。
もし、これより不利な特約をした場合は、民法の原則に立ち返り、「善意無過失の買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内」となります。


4・・・違反する

民法では目的物の瑕疵によって目的を達することができないときに契約解除ができ、損害が生じた場合は併せて損害賠償請求もできるとしています。そして、本肢のように、民法より買主に不利な特約は無効となり、宅建業法違反にもなります。


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