平成24年の宅建過去問、宅建試験問32の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/35条書面と37条書面

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平成24年(2012年)問32/宅建過去問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

1.Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。

2.Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。

3. Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。

4.Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。


 

 

【答え:4】


宅地建物取引業者が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主に売却しているので、8種規制の問題の可能性は頭の片隅に置いておきましょう。

1・・・違反する

相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことは禁止されています。つまり、申込を撤回した場合、申込証拠金は買主に全額返還しなければいけません。「解約手数料に充当する」というのは違反です。


2・・・違反する

重要事項説明は契約締結前に行うから意味があるのです。
そして、何があっても、重要事項説明は契約締結前に行わなければなりません


3・・・違反する

土地建物の売買において、あっせんにかかるローンが成立しない時の措置は35条書面の記載事項で、定めがある場合は37条書面にも記載しなければなりません。


4・・・違反しない

宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、相手方に対して確実に利益が生じるかのような誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為をすると、宅建業法違反となりますが、本肢では、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところ にバスが運行するという報道がある」と確定していない旨の記載があり、バスの運行についても報道であると事実を表示しているだけなので、宅建業法違反とは なりません。
万一、確定的な表現があれば、違反となります。

 

万一、確定的な表現があれば、違反となります。

また、ここで併せて覚えていただきたいのは、
不当景品類および不当表示防止法により、新設予定の鉄道の駅やバスの停留所は、当該路線の「運行主体」公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができるという点です。


これも、過去問からの出題なので、本文をしっかり読めばわかる問題です。
落としてはいけない問題です。


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