平成23年の宅建過去問、宅建試験問39の解答と解説

宅地建物取引士試験の過去問を解いて、一発合格/8種規制 総合

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平成23年(2011年)問39/宅建過去問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

1 A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。

2 A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。

3 A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、D300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。

4 A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。


 

 

【答え:2】


1・・・違反しない

8種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
損害賠償額の予定および違約金の合計が代金の額の10分の2を超えてはならないという規定は本旨では当てはまらないので、違約金を1000万円としてもOKです。

>> 8種規制


2・・・違反する

宅地建物取引業者は、売主として割賦販売(分割払い)の契約について、買主が賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除することができます。したがって、20日の期間を定めて書面で催告しても解除できません。

>> 割賦販売特約の解除等の制限


3・・・違反しない

宅地建物取引業者が、自ら売主として割賦販売を行なった場合、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまでは、登記を移転しないことができるが、超える額を受け取る場合、所有権移転をしなければなりません。

>> 所有権留保などの禁止


4・・・違反しない

8種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
瑕疵担保責任を負う期間についても8種規制の一つなので、宅建業者同士では適用されません。ちなみに、瑕疵担保責任を負う期間については、その目的物の“引渡しの日から2年以上”となる特約をする場合を除き、民法に規定する“発見から1年”ものより買主に不利となる特約をしてはなりません。

>> 瑕疵担保責任の特約制限

平成23年度(2011年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 詐欺、強迫 問26 宅地建物取引業の免許
問2 停止条件 問27 宅建業の欠格事由
問3 共有 問28 宅地建物取引業全般
問4 根抵当権 問29 取引士の登録
問5 債権譲渡 問30 営業保証金
問6 相殺 問31 媒介契約
問7 転貸借 問32 重要事項説明
問8 契約関係 問33 重要事項説明
問9 瑕疵担保責任 問34 35条書面と37条書面
問10 相続 問35 クーリングオフ
問11 借地権 問36 広告
問12 借家権・一時使用 問37 8種規制 総合
問13 区分所有法 問38 手付金等の保全措置
問14 不動産登記法 問39 8種規制 総合
問15 国土利用計画法 問40 報酬額の制限
問16 都市計画法 問41 宅建業法 総合
問17 開発許可 問42 案内所
問18 防火地域 問43 宅地建物取引業保証協会
問19 建築基準上全般 問44 監督処分
問20 宅地造成等規制法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示 問50 建物

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