平成２３年（２０１１年）問３９／宅建過去問
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
１ A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。
２ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
３ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。
４ A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。
【答え：２】
１・・・違反しない
８種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
損害賠償額の予定および違約金の合計が代金の額の10分の２を超えてはならないという規定は本旨では当てはまらないので、違約金を1000万円としてもOKです。
２・・・違反する
宅地建物取引業者は、売主として割賦販売（分割払い）の契約について、買主が賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、３０日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除することができます。したがって、２０日の期間を定めて書面で催告しても解除できません。
３・・・違反しない
宅地建物取引業者が、自ら売主として割賦販売を行なった場合、代金の額の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けるまでは、登記を移転しないことができるが、超える額を受け取る場合、所有権移転をしなければなりません。
４・・・違反しない
８種規制は、宅建業者が売主で宅建業者以外のものが買主の場合に適用されます。宅建業者同士では適用されません。
瑕疵担保責任を負う期間についても８種規制の一つなので、宅建業者同士では適用されません。ちなみに、瑕疵担保責任を負う期間については、その目的物の“引渡しの日から２年以上”となる特約をする場合を除き、民法に規定する“発見から１年”ものより買主に不利となる特約をしてはなりません。
平成２３年度（２０１１年）宅建試験・過去問
| 内容 | 内容 | ||
|---|---|---|---|
| 問１ | 詐欺、強迫 | 問２６ | 宅地建物取引業の免許 |
| 問２ | 停止条件 | 問２７ | 宅建業の欠格事由 |
| 問３ | 共有 | 問２８ | 宅地建物取引業全般 |
| 問４ | 根抵当権 | 問２９ | 取引士の登録 |
| 問５ | 債権譲渡 | 問３０ | 営業保証金 |
| 問６ | 相殺 | 問３１ | 媒介契約 |
| 問７ | 転貸借 | 問３２ | 重要事項説明 |
| 問８ | 契約関係 | 問３３ | 重要事項説明 |
| 問９ | 瑕疵担保責任 | 問３４ | ３５条書面と３７条書面 |
| 問１０ | 相続 | 問３５ | クーリングオフ |
| 問１１ | 借地権 | 問３６ | 広告 |
| 問１２ | 借家権・一時使用 | 問３７ | ８種規制 総合 |
| 問１３ | 区分所有法 | 問３８ | 手付金等の保全措置 |
| 問１４ | 不動産登記法 | 問３９ | ８種規制 総合 |
| 問１５ | 国土利用計画法 | 問４０ | 報酬額の制限 |
| 問１６ | 都市計画法 | 問４１ | 宅建業法 総合 |
| 問１７ | 開発許可 | 問４２ | 案内所 |
| 問１８ | 防火地域 | 問４３ | 宅地建物取引業保証協会 |
| 問１９ | 建築基準上全般 | 問４４ | 監督処分 |
| 問２０ | 宅地造成等規制法 | 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問２１ | 土地区画整理法 | 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問２２ | 農地法 | 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問２３ | 印紙税 | 問４８ | 統計 |
| 問２４ | 固定資産税 | 問４９ | 土地 |
| 問２５ | 地価公示 | 問５０ | 建物 |
