【問1】請負
Aが建築業者Bとの間で建築の請負契約を締結した。 工事完成後、建物に契約内容に適合しない瑕疵があり、目的を達成することができなかったとしても、 注文者Aは契約解除をすることができない。
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【解答】
×
■まず、契約解除とは、
契約が成立したにもかかわらず、
「①期限を過ぎても契約が履行されない状況にある場合」や、
「②債務の履行ができなくなっている場合等」に、
契約関係を解消することで、当事者を当該契約の拘束力から解放するための制度です。
契約したけど果たしてくれないなら、その契約を続けていても意味がないので
その契約を解消するために契約解除があります。
■そして、契約解除の方法は、
①原則、債権者が相当の期間を定めてその履行の催告をする必要があります。(=催告による解除)
そして、上記期間内に履行がない場合に解除できます。
②例外として、履行不能等の場合、催告しても意味がないので、催告をせずに直ちに解除することができます。
ここまでを前提知識として、本問について具体例を使って考えます。
例えば、「あなた」が、建築業者Bに住宅建築の依頼をしたとします。
建築を依頼した目的は「住むため」です。
この場合、「注文者は「あなた」」で、「請負人が建築業者B」です。
建築が完了し、「あなた」が引渡しを受けて住んでみたら、家が傾ていて、こんな家に住んでいたら、頭がおかしくなるような場合、「目的を達成できない瑕疵」があると考えられます。
この場合、住むことを目的として契約をしているわけなので
建築業者Bは、住める建物を引渡す義務を負います。
しかし、現状住めない建物を引渡しているので、
契約したことがきちんと履行されていません(契約不適合という)。
この場合、「あなた」は「住めるように、2か月以内に建物の傾きを直してください!と請求して」、この期間内に、直してくれない場合は契約解除をすることができます。
よって、本問の「注文者Aは契約解除をすることができない」は誤りです。
ちなみに、2か月というのは、具体例で、状況によって異なります。
この具体的な期間は気にしなくても大丈夫です。
■また、契約解除をした上で、注文者Aに損害があれば、建設業者Bに対して、損害賠償請求も可能です。
【問2】重要事項説明
現地案内所を設置して、そこで重要事項の説明をさせようとするときには、当該説明は、案内所に掲示されている標識に記載された専任の宅建士でなければならない。
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【解答】
×
まず、案内所等で「契約をしたり、申込を受け付けたりする場合」には、
成年者である専任の宅建士を「1人以上」置かなければならないですよね!
これ基本事項ですね!
そして、案内所等で重要事項説明をする場合、
専任の宅建士でなくても構いません!
宅建士であれば、OKです!
なので解答は×です!
ちなみに、宅建合格者=宅建士ではないですよ!
宅建合格→知事の登録→宅建士証交付
これでめでたく宅建士になるわけです。
【問3】国土利用計画法
Aが所有する市街化区域内の面積2,000㎡の一団の土地を、BがAに対して有する金銭債権の担保として、当該土地について代物弁済の予約を行おうとする場合には、事後届出をする必要がない。
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【解答】
×
代物弁済予約とは、
債務の弁済が期限内になされない場合に、不動産などの資産を金銭に代わって弁済する予約契約のことです。
そもそも、届出が必要な条件の一つに
「土地の所有権を取得する目的の移転または設定(権利性)」
があります。
売買は「移転」に該当しますが、本肢の「代物弁済予約」は「設定」に該当します。
つまり、「権利性」があるわけです。
さらに、その他の届出の条件である、「対価性」「契約性」も満たしているため、
代物弁済予約の場合も面積要件を満たせば、届出が必要となります。