今日から４月ですね！
試験まであと６ヶ月ちょっとです！
あと６か月ちょっとの辛抱なので、今日も一日頑張っていきましょう！
【問1】代理
ＢはＡに対して、Ｂ所有の土地の抵当権設定に関する代理権を与えた。
しかし、ＡはＢ所有の土地についてＣと売買契約を締結した。
Ｂは、Ｃが善意無過失であっても、その売買契約を取り消すことができる。
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【解答】
×
Ｂ：本人
Ａ：代理人
Ｃ：相手方
抵当権設定の代理権を与えられた者が、目的外の売買契約を締結したとき、
代理権の範囲を超えており無権代理行為となり、その契約に効力は生じません。
しかし、相手方が善意無過失の場合、表見代理が成立し、契約は有効になってしまいます。
つまり、本人Ｂは、「無権代理だから契約の効力は生じない！」と主張できなくなってしまうのです。
＝Ｂは契約通り履行しないといけない！
つまり、Ｂは売買契約を取消すことはできません。
■表見代理の考え方（テキストＰ20参照）
↓↓
【問２】媒介契約
宅建業者Ａが、Ｂ所有地の売買の媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。
Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでもその期間は３月となる。
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【解答】
〇
専任媒介契約の有効期間は最長３ヶ月です。
それより長い期間で特約しても３ヶ月に短縮されます。
このルールは、お客さんを保護するためです。
専任媒介契約を締結して、もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、依頼者は困りますよね。
でも、３ヶ月という規定があれば、３ヶ月を経過した時点で、
他の業者に代えることができます！
だから、「専任媒介契約の有効期間は最長３ヶ月」というルールがあるんです！
ちなみに、専属専任媒介契約も同じです！
一方、
一般媒介契約は、有効期間のルールはないため、どれだけ長くても、また、短くても構いません。
その理由は、他の媒介業者に自由に頼めるからです。
もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、他の媒介業者に頼めばいいだけだからです。
だから、有効期間をあえて短くしばる必要はないんです！
【問３】土地区画整理法
仮換地となるべき土地について質権や抵当権を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。
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【解答】
×
抵当権者には仮換地の概要を通知する必要はありません。
そもそも、抵当権者は、所有者や質権者等と違い仮換地を使用収益しませんよね！
だから、抵当権者には、仮換地について伝えても意味がないので、通知不要なんです！
